老小区忽然要卖车位 价格60万？！

看看新闻Knews记者 吴浩亮

2021-12-01 16:46

上海徐汇区天等路258弄阳光绿园小区地下车位售卖引起的困惑和纷扰。这个小区长期以来，地下车位都是出租的，大家都无异议，相安无事。但是到了今年9月份，车位要卖了。卖车位也是产权人的正当权益，不过车位并非普通商品。在上海，地方性规章有着明确规定，正常情况下，它的价格是由物价部门指导的，并不能随意定价。但在阳光绿园小区，业主们发现，高达60万元左右的车位价格，是由产权人自己制定的。

业主们说，长期以来，阳光绿园小区的地下车位都是采用租赁形式提供给业主使用。但在今年9月底产权方贴出通知：车位开始售卖；有业主拨打销售电话得知，单个车位售价为60万元左右。

小区居民称：“我当时买房子，三房两厅也40多万，现在车位要60万，房价涨了，你当时卖，我们也就买了。”

业主们对价格有异议，按说自有物价部门来指导，但是和一般小区开发商售卖产权车位不同，阳光绿园小区地下车位的产权人，并非当初的开发商，而是一家“上海卓信商业投资管理有限公司”。开发商弘运公司，已经于2011年申请注销。

弘运地产因何注销，业主们探听到的消息未必准确，但经看看新闻Knews记者调查，可以肯定的是：弘运地产注销后，作为剩余资产，其名下的160多个车位，由其股东，上海卓信商业投资管理有限公司“承接”。而正是因为这次“承接”，卓信公司认为，其销售车位的价格无需政府指导，可以自主决定。

卓信公司负责人陈虎明称：“是二手的，房产交易中心也明确了二手的。我当时买过来是6万元一个，现在又不能造成市场紊乱，必须按市场价卖，卖的税我估计要70%最高，不是我们要赚多少钱，关键要清理资产。我们账后面要进国资委监管账户的，收钱也是国资委来收的，因为我们欠他钱。”

但是对于卓信公司的说法，小区业主们并不认同。

小区居民说：“当初开发商注销了，他的产权统统给了自己股东，这并不是严格意义上买卖，只是继承关系，这样价格就不用监控了，变成二手了。”

一个小区、160多个车位、涉及两家公司，核心是“价格”。这其中的关系，估计很多观众还没弄明白，那咱们就来梳理一下。首先，开发商卖车位，这是行使对自己财产的“处分权”，理所当然。但是为了防止开发商，利用在本小区内的垄断地位，压迫业主支付不合理的超高价格，从国家层面的《民法典》到咱们上海本地的地方性法规，对开发商的产权车位，都有很多限制性的规定。

其中就有一条，地下车位出租出售的价格，区级物价部门予以指导。也就是大家俗称的“指导价”。但是这一条在阳光绿园小区却失效了。为什么呢？因为单从文件本身来看，所有的限制性规定，它限制的主体，都是开发商。换言之，如果不是开发商，再要限制，就存在一个“法条适用”问题，没有直接对应的法条。

阳光绿园小区遇到的，正是这个问题。开发商注销了、不存在了，但是公司注销总要清算资产吧，一家一当还剩多少？剩下的这部分资产，要做移交，移交给谁呢？出资成立这家公司的股东。对此看看新闻Knews记者也询问了徐汇区住房保障和房屋管理局，在房管局的书面回复中，也明确写明：2011年，卓信公司作为开发商弘运地产的股东，“承接”了弘运地产名下的资产，注意官方用词：“承接”。卓信公司随后办理了这批车位的产权证。

徐汇区房管局进一步认为，卓信公司并非开发商，也不存在为了规避“指导价”而故意注销公司的情形；那么这部分车位经过了这次的“承接”或者说“转移”，就应当视为“存量车位”，无法按照针对开发商设定的法规条款，要求其登记备案、接受指导价；销售价格等细节，由卓信公司和业主双方商定。

没有了备案、没有了指导价，是不是意味着交易过程中，就没有了行政部门的指导和介入、任由业主和产权方双方“自由博弈”呢？这份回复中并没有相关的表示。但是在销售之前换了一个产权人，“一手”就变成了“二手”，这个说法显然和大家的常识不符。大家知道，任何一样商品，在它最终摆上柜台被消费者买下之前，必然会经过N多个环节，这其中也伴随着产权变化，但是无论怎样变化，在第一个消费者买下之前，它都是一手，只有“这个”消费者转卖给了“那个”消费者，这才被称之为“二手”。不论是什么公司、也不论以什么方式，它先从开发商手里批量获得了小区车位，在向业主销售的时候，那些针对开发商的约束性、限制性规定，是不是应该继续适用？法律界人士也有不同的看法。

上海鼎力律师事务所律师赵山称：“我们现在上海相关部门规定，小区车位如果不够的话，平摊到每户业主不超过一个车位的话，一户业主只能购一个车位，显然你开发商把车位，转让给关联公司的时候，这家关联公司为何可以买那么多车位，因此我们说你不能两套标准，你买车位时候说我是关联业主，来逃避上海市相关部门的监管，买好多车位，但是你卖出去的时候，又说我不是开发商，我是二手车主，可以随意加价，因此我们说他不能用两套标准，来为自己做辩护。因此我觉得像他这种情况，完全应该受房地产相关制度约束。”

这位律师所要表达的，咱们说的更通俗化一些：就是：卓信公司当初获得160多个车位，根本不是买卖，如果是买卖，凭什么你能买，别人“小业主”就不能买呢？可如果当初不是买的，按照房管部门官方用词，是“承接”的，那么到了今天，你就不能再说是买的、是二手车位！同一个事实，总不能昨天这么说、今天那么说吧？类似的情况，其实也曾经发生在松江区的“新理想花园小区”，这个小区的前期物业是开发商的股东，形象地说就是父子关系，前期物业反而是父，开发商是子，结果也是在车位售卖时，不受行政监管，引发了小区一系列矛盾。这个案例中《新闻坊》“市民议事厅”也曾经予以关注。节目中市民评论员的观点是：股东以“承接”这种特殊方式获得了车位产权，那么相应的，针对开发商的所有权利、义务，也都应该一并“承接”。不可能只承接财产、却不承接义务。无论是从“法理”，还是从一般公众认知的“道理”，都是完全说不通的。

在售卖车位这件事上，上海的一系列地方性法规格外地严密，包括《上海市住宅物业管理规定》、《关于加强商品住房及其附属地下车库等设施销售监管的通知》、《上海市商品房销售方案备案管理暂行规定》等都很明确：开发商的地下车位不得只售不租，要卖也只能卖给本小区业主，产权登记只能附记在房产证下，而且一户只能购买一个车位，除非开发商的产权车位车位比超过1：1。还有一条：地下车位出租出售的价格，区级物价部门予以指导。也就是大家俗称的“指导价”。甚至还要求车库销售方案与商品住房销售方案，在售楼现场同步张贴公示。不许开发商“惜售”牟利。

但是这些文件、这些规定，并非一次性出台，也是在较长的一段时间里逐渐地层层加码，这个过程就好像是在和开发商博弈，开发商总是要打擦边球，实现利益最大化；但法规就是要层层围堵，扼制开发商不合理的逐利行为。如果说开发商和业主们是天平的两端，那么小业主无疑是处在弱势的地位，如果没有法律和行政的强势介入，天平，就会失衡。这也就是我们上海地方立法的初衷，那么类似今天阳光绿园小区的情况，如果把“流程上没有约束”就等于是“没有约束”，是不是有违这个初衷呢？好在阳光绿园小区所在凌云街道已经开始关注此事，相信街道属地的房管部门也会介入，对各方如何开展协商予以指导。我们来听听街道相关负责人的回应。

凌云街道副主任戴文蔚表示：“过程中，可能他流程上、要求上、法律上没有强制规定，也导致了很多业主产生误解和矛盾，我们属地街道来说，还是希望产权方，能充分考虑到小区情况，包括周边楼盘车位实际价位，能充分听取我们三驾马车，业主的意见，在充分沟通情况下，再制定合理销售方案和销售价格。”

如果确实有街道、房管等行政力量的介入，我们相信事态会朝向合理解决的方向去发展。之前我们提到的松江“新理想花园小区”车位售卖，5月15日我们“市民议事厅”予以关注；5月29日，上海市房屋管理局官方公众号也予以了关注，贴文以“松江一小区车位只售不租？后续：业主可继续租赁”为题，记录了截止发文当时的情况：包括车位的产权方在内，相关各方已经达成共识：1，控制车位的销售价格；2，车位只能销售给小区业主；3，未出售前，业主可以继续租赁，且原先租赁车位的业主享有优先购买权。

市房管局发布的“新理想花园小区”车位出售的3点共识，其实也正是如今阳光绿园小区业主们所期盼的。行政，必须依法，在阳光绿园小区这个案例中，从办理备案、登记等流程环节来约束车位的产权人，显然并没有依据，行政不是“"法无禁止即可为”，而是“法无规定不可为”。但是，除了“案牍公文”这种流程性的约束；行政，就真的无所可为了吗？

（看看新闻Knews记者：吴浩亮 编辑：陶亦益）