■本文作者：王小明 北京在明律师事务所

面对征收拆迁的老百姓首先必须确定的一件事，就是自己究竟希望获取怎样的补偿条件。这也是专业征拆律师在咨询时一定会问的一个重要问题。“给多少算多”，只能由被征收人先自由心证，否则确定不了依法努力的方向，案子就没法往下推进。所谓的“得寸进尺”“漫天要价”皆因被征收人并无明确的利益诉求，只是一味追求“更高的补偿”，其结果往往是事与愿违、损失巨大。本文，在明律师就为大家合理确定补偿预期提供一些参考建议。

【要点一：高与低，不能拿别人的补偿结果对比】

首先需要明确的一点是，被征收人所要争取的，是自家的房屋，在此次所遇到的征拆项目中，在这样一个特定的时间阶段里所能拿到的“利益最大化”的补偿。自己的亲戚朋友、同事同学曾经拆完了补了多少，和咱没关系。

爱比较，是征拆领域普遍存在的通病。不管是什么年代的拆迁，什么性质的项目，那些分到了几套安置房、上百上千万补偿款的“个案”，总是被人们津津乐道，似乎这样一念叨，自己也应该能拿下这样高额的补偿利益一样。

然而很遗憾，征拆领域的一个起码的原则就是，一个项目一个补偿安置方案，隔上两三年政策就会有很大变动。比如前几年如火如荼的城镇棚户区改造，如今早已被修修补补的老旧小区改造取代掉了。

故此，总觉得别人的项目补的那样高，自己的房子却只能拿到这么少，进而怨天尤人、抱怨连连，对补偿纠纷的解决无益。

相对于那些只能接受加固修缮、恢复性修建处理方式的老旧房屋住户而言，能赶上“拆旧建新”的运气都算不错了，大家一定要想得开，不要为了那已经不可能实现的“高额补偿”而辜负了眼下属于自己的公平、合理补偿条件。

你能赶上拆，就不委屈。很多老百姓整天提意见要求拆除重建，等来的都只能是扛着工具的维修工。

【要点二：房屋的合法..性因素要客观考虑】

事实上，围绕房屋拆迁补偿多寡的最主要争议点，就在于所涉房屋面积、用途的合法性上。这里面至少包括以下3种情况：

1.对于实际面积与证载面积完全吻合的房屋，能否认定为合法的经营性用房是重要的争议点。“住改非”后从事生产经营的行为怎样被认定，被拆迁人是否符合获取停产停业损失补偿的条件，各地的地方性规定、补偿方案和被拆迁人所能提供的证据将起到关键的作用。

但可以明确的是，“住改非”毕竟不同于合法变更房屋规划用途。对于产权证上明确登记为住宅，实际却开展经营的房子而言，获取与证载即为“商业用房”的房屋同等的停产停业损失补偿的几率不大。

2.对于证载面积以外的未经登记建筑，合法建筑、历史遗留原因形成的无证建筑和违法建筑将会是对其的三种不同认定。经调查取证认定为合法建筑的，给予相对完整的补偿；认定成违反城乡规划类违建的，原则上不予补偿或者仅补偿少量的建造成本；居于两者之间的，可获得所谓的“适当补偿”。

这里面固然有一些程序上的违法点值得捕捉利用，但能否最终提升补偿，关键还是要看实体。确系近几年来私搭乱建的，很难主张补偿利益。

3.对农村涉嫌超占宅基地面积甚至违法用地建造的房屋，争取补偿利益需加强灵活变通。严格意义上讲这两种都属于严重违法情形，尤其是后者房屋几乎会百分之百被责令限期拆除。

对于这类房屋的补偿利益就不宜按照补偿安置方案去主张了，而是要坚持具体问题具体分析，在不违反《土地管理法》规定原则的基础上争取通过协商、调解找寻最佳的解决途径。

总之，不同的合法性状况对应不同的补偿利益预期，这是被征收人必须理性接受的现实，不能一厢情愿固执地认为自己的房子都是合法的，或者违法也有违法的原因，这样自欺欺人并不利于问题的最终化解。

【要点三：对待评估要有理性认知】

补偿数额多少的依据之一就是评估报告，这点认知被拆迁人普遍已经建立起来了。不过针对评估报告总也估不出自己心目中房屋价值这一老大难问题，也需要被拆迁人进一步建立足够理性、客观的认知：

1.对分户的评估报告不满的，一定要及时申请复核；对复核结果仍不满的，是否申请专家委员会鉴定要在专业律师的指导下选择，各地对此的规定是不一样的，不可一概而论。

2.如要自行委托评估机构，一要确保有专业律师指导，不要盲目自费委托，二要保证在房屋尚完整存在的情况下委托。如果房子已经被强制拆除，想通过评估来确定所造成的损失是较为困难的。此时被拆迁人必须要对结果有一个充分的心理预期，不宜有过高的期望值。

3.拆迁方委托的评估机构在进行评估操作时势必会考虑到整个项目所能支付的补偿成本问题，否则拆迁方也不会将其纳入评估机构选定名录供被拆迁人去选择。故此，评估结果较当事人所理解的“市场价格”稍低属正常状况，被拆迁人不必纠结于此，毕竟提升补偿不仅仅靠评估这一个环节。

【要点四：博弈的本质就是斗争和妥协】

最后在明律师要提示各位的是，博弈的本质就是斗争和妥协。协商谈判，既要坚持底线诉求，也要充分展示灵活性和配合项目建设的诚意。

寸土必争并不意味着寸步不让，否则协商就会无果而终，等待被拆迁人的就会是拆迁方的“依法行事”。凡是法院判下来的，其补偿结果往往都不会令被拆迁人满意，这就是“以打促谈”的价值所在。

复议、诉讼、协商的过程，事实上也是被拆迁人一方不断调整对补偿心理预期的过程。经历的多了，看和了解的多了，对补偿纠纷的化解本身就会产生积极的影响。

一味坚持到最后，有时所能拿到的补偿会出现不升反降的情形。解决纠纷也是有其合适的“时间点”的，过了这个村就可能没这个店了。

上述这些，被拆迁人一时接受不了也没关系。做好自己所能做到的，始终保持平和、理性的心态去和拆迁方坦诚沟通，既讲法律也讲情理，既争利益也顾大局，最终打入咱账户的那就是公平、合理的拆迁补偿无疑了。

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