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前两天跟大家有提到过一个话题，房租下跌与未来房价涨跌之间的关系。当时还认真的分析了过去30年，日本和中国香港的一些相关数据。

但是，有些网友跟我说，自己所在的城市没有下跌，房租反而有所上涨。

数据也证实这一点，深圳的租金已经跌回了2017年，但杭州长沙武汉的租金还保持上涨。

房租的涨和跌，是不是说明这个城市的流入人口变化呢，是不是说明打工人的流动呢？

不一定。

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毕竟咱们中国太大了，不同的地方会有不同的行情，有些地方的房租可能下降的，有些地方房租可能是上涨了。像深圳的房租，的确是下降了，这个是有数据统计的。

而且，深圳的实际租金水平，可能比统计的更低一点。因为毕竟在深圳有很多人租房子是租一些城中村，或者叫做农民房，这些租金数据应该没有纳入计算。

而在北京，近两个月以来，出租屋的成交量在减少，出租周期都相对延长了，但是，租金水平却没有下降。

在另外一项数据中，我们看到，在11月，65个统计的城市里面，有38个城市的租金是略为上涨的，这当中包括杭州，长沙，武汉等省会城市。

租金的涨和跌，其实还是因不同的城市而有所不同。

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我们来分析一下，租金为什么会有些城市会出现下跌？

是不是因为这些城市的人口在减少，务工人口在减少呢？

大家想到的，应该都是在需求端。现在的经济可能比较差一些，而且疫情的影响也比较大，所以很多打工人员开始回流，觉得在深圳，还不如回到家乡去，这是其中一个原因。

第二个原因，就是挤出效应，深圳不管是租房子，还是买房子，价格都太高了，导致很多人都觉得承担不起，与其这么辛苦打拼，赚一点点钱到最后给了房东，给了银行，那还不如换一个城市去工作和生活，这个叫做挤出效应。这两个都是原因，不过都是在需求端找原因，就是说租房子的需求减少了。但是，我们也要看看，其实供应端可能是更重要的原因。

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在供应端，出租的房源可能正在增加，这应该是更重要的原因。

为什么会出现房源增加这种现象呢？

其实，跟房价有挺大的关系，尤其像北上广深等一些房价比较高的城市，很多人拿着房子投资，根本不在乎租金的收入。因为，租金的收益率可能只有1%到1.5%。也就是说，你的房子租出去，一年下来，顶多就是多1.5%，但是如果你的房子不出租，让它保持非常完好的一个状态的话，到有人接手购买时，房价的溢价可能远远不止1.5%。

假如我有一套房子，价值1000万，如果我拿来出租了，每租多一年，可能可以拿15万的租金。但是，租了两三年之后，我这1000万的房子，可能在别人眼里面，跟一套900万的房子是差不多的。因为在出租的房子，往往保持得没那么好了。

因此，在房价高的城市里面，过去很多人情愿房子空置不出租，就是为了在卖的时候，卖得更好一点。

但是，这几年在房住房子不炒的调控之下，房价涨幅不太理想，想卖出也难以成交。在这种情况下，很多房东就会跟中介说，要不先帮我租出去吧，能收多少租金就收多少租金。

因此，投放到市场上用于出租的房源增加了。

因此，我觉得供应端，也是一个很重要的原因。

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前面有说到，有一些城市房租还是增加的，其实也是相同的原因。

也许有一些人离开了北上广深，但是，他们回到了自己所在城市的省会，杭州长沙武汉正好就都是回流较多的省会城市。

因此，这些省会城市，因为是经济相对发达的省会，需求增加了。

第二，这些城市供应并没有明显增加。

原因在于，比起那些价格更高的城市来说，这些城市的房价相对来说没那么高，导致很多房东，在过去就已经习惯于把房子拿来出租。在这些城市，租金收益率往往能超过2%，甚至达到3%，所以并不担心因为出租而减少未来出售的收益。所以，并没有出现房源的明显增加。

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另外，我们在考虑房子的投资时，租金的变化也是我们需要考虑了。

对于持有房子的房东，在未来计算自己的租金收益率的时候，一定要注意两样东西；第一个，你的每月租金可能降低了，第二个，你的空置期也延长了。

之前我在计算房租收益率的时候，我一般是按照11个月的租金来计算的。

比如说，这个房子每个月租出去1000。那么，一年算下来，租金不是算12000，是算11000，把其中的一个月，当作是空置期，还有各种各样的费用。

而现在，就要把它减成按十个月来计算，毕竟空置期在增加。

所以，大家如果未来考虑房子投资的时候，也要考虑这个租金收益率的计算方式出现的变化，这个会影响你的投资决定。

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