原标题：上海二手房市场降温：购房者持续观望，房东“卖房”变“出租”

    “上个月，二手房一套也没成交，再上个月的成交量也是零套。”上海市静安区中山板块附近的一位房地产中介向记者比划了一个“0”的手势。“大半年来，二手房市场成交量都不容乐观。”

    二手房市场是衡量楼市冷暖的重要指标。上海链家市场研究院和中原地产的数据显示，随楼市调控一系列“重拳出击”，上海楼市逐步驶入平稳发展轨道。从2016年11月到2018年3月，上海二手住宅月均成交量已经连续17个月处于2万套以下的低水平，仅有1.25万套。相比2016年二手房交易火爆，月成交量最高达5.6万余套，如今成交量大幅降低。在较为稳健的市场下，“由售转租”成为不少房东的新选择。

    成交周期延长

    “从去年3月挂牌以来，至今没有卖出去。”一位在浦东新区周浦板块售房的二手房东表示。“来看房的人不少，但是报出的价位远远低于心理预期。”另一位二手房东告诉记者，位于宝山区的一套住房于去年6月挂牌，目前已经降价6%，但迄今未能脱手。

    “原来只要一个月就能成交的房源，现在要2至3个月，成交周期明显延长。”位于镇华路附近的链家门店经理李兰兰说。她指了指门店上贴着的已挂牌房源，“挂牌一年没能出手的房子已经占到1/3，连负责二手房交易的经理也转去做别的市场。”

    2016年出台的一系列调控措施对上海二手房市场降温起了重要作用：居民家庭购买首套住房的首付款比例提升至35%、非本市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社保的年限提升至5年及以上……重拳出击下，上海房地产市场得到理性控制，房价正在逐步平稳回落至正常水平。“如今，想要把二手房提升至非理性的高价，几乎不太可能。”李兰兰说。

    中原地产分析师卢文曦告诉记者，成交量降低的另一原因是近期进入市场的新开楼盘数量增多。中原地产提供的数据显示，4月上海新房市场已经推出或即将推出的楼盘达到25个，共计9100余套房源，这是最近23个月以来，进入市场房源数量的最高点。今年已经获得预售许可证的楼盘数量约为1.6万套，相比去年同期增加了14%。日前广泛关注的“翠湖天地隽荟”“中粮前滩海景壹号”等“网红楼盘”，销售情况也较为良好。

    郊区进一步成为新房供应的主力。数据显示，目前取得预售许可证的楼盘主要集中在嘉定区、青浦区、浦东新区、奉贤区等，郊区楼盘数量约占50%。2017年的数据显示，嘉定区、青浦区和宝山区的总供应面积占全市总供应量的47.4%。

    “卖房”变“出租”

    “新房推盘节奏加快，市场房源数量增多，这时候二手房源议价空间就会增大，也会使部分购房者保持观望姿态。”业内人士表示。

    “卖房”变冷清，但是不少房东欣喜地发现，“租房”更受欢迎了。

    “在地铁边的房子，一年多都没卖出去，但是一天就租出去了。”二手房东周天明告诉记者。“由于房间比较大，装修条件好，交通位置便捷，来问询的租客络绎不绝。”

    “10个房东中，大约有3至4个会选择转为租赁，这已成为一种普遍的心态。”另一位房地产经理人告诉记者。由于购房者的持续观望，市场成交冷清，使得许多房东纷纷转向租赁市场。随着“租购并举”的住房体系不断推进，近年来租赁行业不断升温，“售卖腿长，租赁腿短”的局面正在被快速打破，市场得到进一步规范，吸引包括金融机构、房地产开发商等纷纷入局。

    面对日渐繁荣的租赁市场，上海市住房租赁公共服务平台(www.shzfzl.gov.cn)于日前上线试运行，对房源真实性、发布人身份真实性、租赁合同有效性提供进一步保障。但租赁关系的建立，仍然依托房东和租客之间信任的纽带。李兰兰说，目前市场上存在一种二手房东的心态，在出租的同时关注着售房市场，一旦价格升温，就立即售卖。租客居住的同时，前来看房的购房者也络绎不绝，可能会对租客生活带来困扰。

    如何保障租客权益？记者从上海市房地产经纪行业协会了解到，协会已联合沪上6家房地产中介设立“经纪纠纷调解中心”，各自缴纳保证金，用于租赁交易纠纷的先行赔付佣金。还将着力打造整个行业的诚信体系建设，针对包括住房租赁企业、承租人等所有住房参与方，持续开展违法违规的整治，建立长效化解矛盾的体系。