11月22日三亚住建局出台了一个重磅的楼市调控措施，那就是推出了二手住房交易参考价格，根据文件内容，每个月三亚市住房和城乡建设局官网和政府部门网站发布二手房交易参考价格，交易部门、金融机构、经纪机构在办理业务过程中要以发布的参考价格作为依据。

这个调控措施太狠了，已经有十几个城市使用过，可以预见对三亚房价调控是会有效果的，本文来分析一下二手房参考价为何能够成为抑制房价的小能手，而三亚又为何会在此时推出这一措施。

三亚这次给出参考价格的热点小区有30个，成交价格最高的是位于金鸡岭路的“三亚凤凰水城”，参考价格为22500元/平米，这个价格和市场挂牌价有多大差距？下图是某房产网站找到的数据，目前的挂牌价格基本都是三四万的样子，这也说明给出的参考价格只有市场挂牌价格的六七成。

1、房价上涨的动力来自于哪里

房住不炒是我们楼市调控的主基调，但是去年疫情以来全国房价还是以涨为主，这就不得不让我们反思房价上涨的动力来自哪里，因为只有找到房价上涨的动力才能真正贯彻“房住不炒”，达到平抑房价的目的。

经济学家任泽平曾经说过：短期看金融、中期看土地、长期看人口，这句话的概况是非常经典的，决定房价的其实就是这三个宏观因素。

去年疫情之后，经济走出了一个V字型，但是总的来说也只能说是经济在复苏，但是房价的反应为何这么大？和经济基本面是不相符的。

这其中的原因在于货币宽松，导致流动性充裕，而这些资金又流入了楼市，具体来说就是房贷容易了，贷款是短期推动房价上涨的主要动力，但凡是在这方面放松的城市方便大概率会短期上涨。

所以，要抑制上涨的房价，必须釜底抽薪，那就是在贷款上下功夫，这是很多城市在做的 ，比如提高首付比例，提高房贷利率，但是这还不够，更狠的措施是出台参考价，而这个参考价又比市场挂牌价低不少，比如深圳今年2月推出的参考价只相当于市场价格的7成左右。

而银行等金融机构是根据政府给出的参考价格给房贷的，这就变相地推高了首付比例，比如原本1000万的房子，原来首付三成，自有资金只需要300万，剩余700万向银行贷款就好了，而现在按照参考价银行只能按照700万的价值来估算，那么尽管首付还是3成，但是能够贷款的金融就降低到490万了，如果卖家还是要收取1000万，那么买家就得准备510万的首付资金，这相当于变相提高了首付比例到51%。

这就造成了卖家和买家的博弈，如果卖家坚持按照原来的市场挂牌价成交，那么买家就得大大提高首付比例，而如果买家只按照参考价成交就导致卖方不愿意出售，最后的结果就是成交一下子就冷清了，时间一长，实际成交价格也会向参考价考虑。

2、三亚为什么要推出二手房参考价？

三亚是海南省房价最高的城市，房屋均价超过3万 ，除了四个一线城市以外，三亚的房价也就比厦门低，和杭州以及南京差不多水平。

而今年以来三亚的房价又持续在涨，根据国家统计局的数据，2021年10月份三亚新房价格环比上涨0.8%，涨幅位居全国之首，房价的涨跌是有趋势性的，一旦涨势开启，总会持续一段时间，所以在三亚房价涨幅居全国之冠的时候推出二手房参考价制度是必要的。

目前全国已经有十几个城市推出了二手房交易参考价格制度，消费非常不错，尤其是深圳，深圳自从今年2月份推出这个制度以来房价上涨被遏制的效果十分明显。

面对涨势汹汹的房价，8月31日广州也推出了二手房交易参考价格制度，效果也非常明显，在上半年新房价格平均每个月都环比上涨1%的情况下，9月份10月份新房价格已经环比下滑了。上海、合肥、西安等热点城市也相继推出了二手房交易参考价格制度。

房贷说到底是金融杠杆，控制住杠杆率就能控制住房价，对于房价上涨过快的城市，及时推出二手房交易参考价格制度是必要的，这是实现房住不炒的必备举措，也是稳房价的前提。